Empresário: entenda a importância da assessoria jurídica na locação de imóvel comercial

Alugar um imóvel comercial pode parecer uma tarefa simples, mas é uma decisão repleta de riscos e nuances legais que pode pôr em xeque não apenas a sobrevivência do negócio, mas também comprometer todo o capital investido.

Por vezes, no imóvel, são necessárias reformas, melhorias e até eventuais construções para adaptá-lo ao negócio, deixando-se mais atrativo aos clientes. Isto, demandará investimento financeiro, no entanto, a maioria dos empresários não se atenta às especificidades do contrato de locação, principalmente, ao que se refere a recebimento do valor investido e na permanência no imóvel locado, concentrando-se, apenas, no valor do aluguel e prazo da locação.

Em regra, as construções (acessões) são indenizáveis, se feitas de boa-fé, e as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção locatário. Já aquelas voluptuárias, não são indenizáveis, entretanto, o locatário pode retirá-las ao término da locação. Desta forma, o locatário tem direito de receber grande parte (ou todo) investimento realizado no imóvel, porém, excepcionalmente, a legislação permite que este locatário renuncie ao direito de receber indenização por tais benfeitorias e construções. Mas na prática imobiliária, o que deveria ser exceção, acabou por tornar-se regra.

É muito comum ver contrato desfavorável ao inquilino, com cláusulas em que o locatário renuncia a todos os direitos das benfeitorias e acessões, e infelizmente esse, por desconhecer seus direitos, aceita. No entanto, ao desocupar o imóvel, descobre que tudo aquilo que construiu, reformou e melhorou, incorporou-se ao bem, perdendo, assim, todo o investimento.

Outro problema crucial é a venda do imóvel durante a locação. Muitos proprietários o alugam, conscientes, de uma venda futura, o que pode ser desastroso ao inquilino.

A Lei de Locações garante ao locatário o direito de preferência na compra do imóvel locado. Desse modo, caso o locador deseje aliená-lo, deverá dar conhecimento inequívoco ao locatário, para que este, no prazo de 30 dias, responda e dê o aceite à proposta. Não o fazendo no prazo ou recusando a proposta, poderá o locador aliená-lo o a terceiro, quem poderá pedir ao locatário que desocupe o bem no prazo de 90 dias.

Contudo, o que muitas pessoas desconhecem é que, se o contrato de locação for por tempo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o terceiro que adquiri-lo não poderá pedir ao locatário que desocupe e terá que manter a locação até o final do prazo contratualmente estabelecido.

A cláusula de vigência é, certamente, uma das mais importantes do contrato de locação comercial, apesar disso, raramente é incluída em contrato de locação, e isso se dá pelo fato de que, caso o contrato contenha a cláusula pode dificultar por parte do locador a venda para terceiros, uma vez que, o adquirente não poderia pedir a desocupação e teria de esperar o fim do prazo contratual para ocupar o imóvel.

Essa praxe do mercado imobiliário está tão consolidada, que em uma simples busca pela internet, é possível encontrar vários modelos de contrato, contendo a cláusula em que o locatário renuncia a todas as benfeitorias e não mencionando cláusula de vigência em caso de alienação. Nota-se que há uma força enorme para que os locatários não tenham esses direitos! Apenas aos mais atentos interessa a mudança.

Há também inquilino que aluga imóvel para comércio, contudo, não se atenta para o IPTU que traz o uso residencial, o que inviabiliza a obtenção de alvará de funcionamento para alguns ramos comerciais. Daí a importância de analisar a documentação do imóvel antes de alugar.

A cultura brasileira, infelizmente, ainda é marcada pela relutância em se contratar especialistas, muitos empresários assinam contratos sem assessoria jurídica, e consequentemente, acabam por aceitar contrato com cláusulas abusivas ou sem aquelas cláusulas que o protegeriam, resultando em sérios prejuízos financeiros.

Diante deste cenário, subestimar a importância de uma análise detalhada da documentação e do contrato pode levar a graves prejuízos! Contratar uma assessoria jurídica especializada é essencial para proteger os investimentos realizados no imóvel e garantir a segurança jurídica da locação, evitando certas “armadilhas”.

Dra. Jaqueline Rodrigues – OAB/SP 358.115
Especialista em Direito Imobiliário
Instagram: @dra.jaquelinerodrigues_