Retificação de registro com alteração de área

A retificação administrativa de registro imobiliário, também conhecida como retificação de área é o procedimento previsto na Lei nº 6.015/73, artigo 213, que permite corrigir imprecisões ou erros na descrição de um imóvel — como medidas perimetrais, rumos ou metragens — para que a matrícula reflita a realidade física da propriedade.

A retificação tem caráter corretivo e declaratório, jamais constitutivo, ou seja: não serve para criar ou ampliar propriedade, apenas para ajustar o registro à situação de fato já existente.

O que diz a lei

O art. 213 da Lei de Registros Públicos, autoriza o Oficial do registro de imóveis a retificar registros ou averbações:

• Inciso I: para corrigir erros materiais e que não impliquem alteração de área, atualizar confrontação, nome da rua etc.
• Inciso II: no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, desde que o pedido seja acompanhado de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com ART.
• § 7o: pelo mesmo procedimento da retificação de registro é possível fazer a apuração do remanescente das áreas parcialmente alienadas.
O § 14 do mesmo artigo deixa claro que o proprietário e o profissional técnico respondem por eventuais prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais, caso o memorial descritivo contenha informações inverídicas.

Quando há alteração de área

A retificação com alteração de área é admitida apenas quando a diferença constatada resulta de erro material ou de medição imprecisa, desde que não implique acréscimo indevido de áreas vizinhas. Seu objetivo é ajustar a matrícula à realidade física do imóvel — nunca incorporar áreas alheias ou modificar limites legais. Para isso, exige-se:

• Requerimento com a situação atual e situação pretendida, demonstrando o erro e sua origem;
• Planta e memorial descritivo e ART assinados por profissional habilitado;
• Anuência dos confrontantes (ou notificação formal para manifestação);
• Respeito à continuidade registral.

Entendimento do STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que não é possível utilizar o procedimento de retificação de registro para acrescentar área a um terreno já existente, destacando que o procedimento de retificação não pode ser utilizado como meio de aquisição ou ampliação de propriedade.

O relator, ministro João Otávio de Noronha, ressaltou que “A lei de registros públicos busca dar plena validade, eficácia e segurança aos registros, visando, sobretudo, proteger o interesse dos legítimos proprietários e de terceiros”, salientou o ministro no voto.”, e ainda, que “Não serve o procedimento de retificação constante da lei de registros públicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem”.

Esse precedente reforça que qualquer ampliação de área deve ser tratada por meio de procedimento próprio, como usucapião ou transação, e não pela via administrativa de retificação.

Importância da assessoria jurídica

Diante da complexidade técnica e jurídica que envolve a retificação de registros, é fundamental contar com assessoria jurídica especializada, para que o procedimento ocorra conforme os requisitos legais, evitando impugnações, indeferimentos e, principalmente, a conversão indevida do processo para a via judicial.

Realizada corretamente, a retificação é um instrumento legítimo de regularização da matrícula, capaz de assegurar segurança jurídica e fidedignidade ao registro imobiliário — princípios que protegem tanto o proprietário quanto terceiros de boa-fé.

Dra. Jaqueline Rodrigues – OAB/SP 358.115
Especialista em Direito Imobiliário
Instagram: @dra.jaquelinerodrigues_