Compra de imóvel: todo cuidado ainda é pouco!

Há alguns dias, um cliente me procurou para assessorá-lo na compra de um imóvel, então mencionou que viu em uma rede social que não é mais necessário tirar as certidões do vendedor, devido a uma lei de março. Respondi a ele que era preciso ter cautela.

Fiquei preocupada com essas informações circulando na internet. Pessoas sem responsabilidade com os resultados acabam dando argumentos para vendedores trapaceiros não apresentarem certidões, e colocam em risco compradores inexperientes ou aqueles que não tem assessoria jurídica.

Vamos entender melhor essa situação.

A Lei 13.097 de 2015, popularmente conhecida como lei da concentração dos atos na matrícula, revogou a exigência do comprador tirar certas certidões do vendedor para ser adquirente de boa-fé, indicando que todas as informações necessárias do proprietário, inclusive ações judiciais, constrições e restrições devem constar na matrícula do imóvel. Assim, de acordo com a Lei, bastaria ao comprador obter a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, e ali teria todas as informações que precisaria saber para realizar a compra. Contudo, na prática, mesmo após a lei, a maioria dos advogados continuou solicitando as certidões dos vendedores.

A Lei 14.825/2024 entrou em vigor, ampliando e consolidando a Lei 13.097/2015 e agora, todo e qualquer apontamento sobre o imóvel ou referência a insolvência ou diminuição do patrimônio do proprietário deve constar na matrícula, e se não constar, o comprador estará resguardado, pois o negócio será considerado eficaz.

No entanto, o Código Tributário Nacional entende que para haver fraude à execução tributária, basta ter inscrição em dívida ativa, sem necessidade de ação judicial ou averbação na matrícula. O STJ considera fraudulentas as alienações de bens do devedor posteriores à inscrição do crédito tributário na dívida ativa, a menos que haja reserva de quantia suficiente para pagamento do débito. Portanto, para dívidas tributárias o tratamento é diferente. O comprador deve ficar atento a isso!

Além disso, importante salientar que apesar das referidas leis de 2015 e 2024, muitos processos iniciaram antes, assim poderá haver alegação sobre a inaplicabilidade dessas leis, caso os credores venham pedir a anulação da venda, alegando que as dívidas eram anteriores às leis.

Me lembro que, certa vez uma cliente estava prestes a adquirir uma casa no litoral, quando descobri uma investigação em andamento contra o proprietário, por crimes ambientais, por desmatamento de floresta nativa e construção sobre o mangue, que danificou a flora e a fauna. Essa investigação não estava mencionada na matrícula do imóvel e só foi descoberta após pesquisa no Ministério Público, que evitou que a cliente entrasse numa fria.

Em outro caso, um cliente estava comprando um imóvel e me procurou para conferir a documentação que já havia sido “aprovada” pela imobiliária. O imóvel é em São Paulo, mas a vendedora morava em outro estado, era divorciada e no divórcio o imóvel ficou só para ela. Ao analisar as certidões, percebi que apenas as certidões de São Paulo tinham sido expedidas, mas faltavam as do estado em que vendedora residia, o que me deixou desconfiada. Verifiquei também, que a vendedora, apesar de não ter processos, havia se divorciado apenas três anos antes. Pesquisando o ex-marido, constatei que ele tinha cerca de 30 processos judiciais (trabalhistas, federais, etc.), pedidos de penhora de bens e pendências na Receita Federal, em seu nome e das empresas em que era sócio. Vários processos começaram na época que eles eram casados, e as empresas e as dívidas do casal nem sequer foram mencionadas no divórcio. Acredito que tenham feito um divórcio simulado, e que o imóvel ficou só para ela para que ela aparecesse como única vendedora, facilitando a venda, assim enganariam o comprador e os credores. Nenhuma dessas informações constavam na matrícula do imóvel, precisei buscá-las.

É evidente que o legislador tem buscado o aumento da segurança jurídica nas operações imobiliárias, e as recentes Leis aspiram proteger os compradores, mas, na minha opinião, ainda não é possível dispensar as pesquisas e a expedição das certidões do vendedor. A análise minuciosa da documentação do imóvel e do vendedor, ainda é a melhor ferramenta para o comprador verificar eventuais problemas e riscos, e assim garantir a máxima segurança na sua compra.

Dra. Jaqueline Rodrigues – OAB/SP 358.115
Especialista em Direito Imobiliário
Instagram: @dra.jaquelinerodrigues_